“20대가 저축만으로 서울 아파트를 사려면 80년 넘게 걸린다.”
한 번쯤 들어본 이야기죠.
월급만 모아서 집을 사는 시대는 이미 지났고, 이제는 ‘정책 대출·청약·전세 제도를 어떻게 조합하느냐’가 더 현실적인 전략이 됐습니다.
그래서 이번 글에서는 자산 형성이 처음인 20대는 물론 40대까지 누구나 쉽게 실천할 수 있는 내 집 마련 로드맵을
1️⃣ 전세자금으로 ‘주거 사다리’ 첫 칸 올라가기
2️⃣ 전세 사는 동안 청약 + 시드머니 만들기
3️⃣ 정책 주택담보대출 활용해 구매자금 완성하기
이렇게 3단계 로드맵으로 정리 해볼게요.
1단계: 전세자금, “최대한 싸고 안전하게”
내 집 마련의 출발점은 “어디에, 어떤 조건으로 살지”를 정하는 일입니다.
2040세대 대부분은 전세나 반전세를 거쳐 가기 때문에,
첫 단계에서는 전세 보증금과 전세대출을 어떻게 세팅할지가 가장 중요해요.
1. 청년·신혼부부 전세자금대출, 기본 구조 알아두기
1) 청년 전용 버팀목 전세자금대출
대상: 만 19~34세, 무주택 세대주, 일정 소득·자산 기준 이하
특징: 시중은행 전세대출보다 금리가 훨씬 낮은 정책 상품
보증금·면적, 자산 상한 등이 있지만, 조건만 맞으면
월세보다 훨씬 낮은 이자로 전세를 구할 수 있어요.
2) 신혼부부 전세자금대출
대상: 혼인 신고 후 일정 기간 이내 신혼부부 또는 예비 신혼부부, 무주택 가구
부부 합산 소득 요건을 충족하면
수도권 기준 몇 억 원대 전세보증금까지 낮은 금리 지원 가능
여기서 첫 번째 체크 포인트는 간단합니다.
나는 청년/신혼/다자녀 등 어떤 정책 대상에 가까운지
→ 그에 맞는 전세자금대출부터 확인하기
2. 전세보증금반환보증(전세보험), 안전장치도 꼭 챙기기
전세대출은 대부분
HUG(주택도시보증공사)
HF(한국주택금융공사)
같은 보증기관을 통해 진행돼요.
최근 전세사기 이슈가 많아지면서, 보증 가입 여부와 집 권리관계 확인은 사실상 필수가 됐습니다.
특히 전세보증금반환보증(전세보험)에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생겨도 보증기관에서 먼저 보증금을 지급하는 구조라 전세 수요자 입장에서 안전성이 훨씬 높아져요.
1단계의 목표는
“지금 살 집을, 가능한 낮은 이자와 확실한 안전장치로 확보하는 것”입니다.
2단계: 전세 기간을 “청약 + 시드머니 준비 시간”으로
전세로 거주하는 시간은 그냥 흘려보내는 시간이 아니라 내 집 마련을 준비하는 구간이라고 보면 좋습니다.
1. 청년 주택드림 청약통장, 기능이 꽤 많아요
최근 주목받는 상품 중 하나가 청년 주택드림 청약통장입니다.
이 통장의 특징을 정리해보면:
대상: 만 19~34세 무주택 청년, 일정 소득 기준 이하
일반 청약보다 상대적으로 높은 금리
납입액 일부에 대해 소득공제 혜택
청약 당첨 시
→ 전용 주택담보대출(청년 주택드림 대출)을
분양가의 일정 비율까지, 비교적 낮은 금리로 이용 가능
즉,
전세 살면서 이 통장을 활용하면
청약 점수 + 목돈 + 향후 저금리 대출 자격을 동시에 준비할 수 있습니다.
이미 일반 청약통장을 가지고 있다면,
조건을 비교해서 전환 여부를 검토해 보는 것도 방법이에요.
2. 전세 외에 필요한 ‘현금 시드’도 따로 준비
매수를 실제로 진행하면 전세보증금만으로는 부족해요.
취득세
중도금·잔금에서 부족한 부분
이사 비용, 기본 인테리어, 가전 교체비
같은 비용이 한꺼번에 나갈 수 있어요.
그래서 전세 기간에는
월 적금
상여금·연말정산 환급금 모으기
아임인 스테이지로 목적별 목돈 만들기
처럼 여러 통로를 나누어 두는 편이 부담이 적어요.
3단계: 집을 살 때는 정책 주택담보대출부터
이제 실제로 매매를 고민하는 단계에서는 집값 자체보다 “내가 감당할 수 있는 원리금이 얼마인지”를 먼저 보는 게 안전합니다.
이때 핵심이 되는 도구가 각종 정책 주택담보대출이에요.
1. 신생아 특례 대출: 출산 가구를 위한 초저금리 옵션
출산 가구를 대상으로 한 신생아 특례 대출은 조건만 맞으면 매우 유리한 편에 속하는 정책 상품입니다.
일반적인 구조는 대략 이런 느낌이에요. (※ 조건은 매년 공고로 정확히 확인해야 해요.)
대상: 최근 일정 기간 내 출산한 무주택 가구
주택 가격: 정해진 상한선 이하(예: 9억 원 수준)
한도·비율: 일정 금액까지, 집값의 70~80% 범위에서 지원
금리: 소득·자녀 수에 따라 1%대 후반~3%대 초반 수준의 특례 금리 적용
특례 금리가 적용되는 기간 이후에는 일반 주택담보대출로 전환되거나, 다른 상품으로 갈아타는 선택지가 열려요. 출산 계획이 있거나 최근에 아이를 낳았다면, 집을 보러 다니기 전에 이 대출 자격이 되는지부터 확인해 두는 게 좋습니다.
2. 디딤돌 대출·보금자리론: 무주택 실수요자의 기본기
신생아 특례 대상이 아니라면 무주택 실수요자가 가장 먼저 보게 되는 상품이
내 집 마련 디딤돌 대출
보금자리론(장기 고정금리)
같은 정책 주택담보대출입니다.
특징을 간단히 정리해 보면:
일반적으로 LTV(집값 대비 대출 비율) 70~80% 수준
30년 이상 장기 상환, 고정 또는 혼합 금리 구조
시중은행 변동금리 상품 대비 상환 계획 세우기 용이
다만 2025년 이후에는
방 개수에 따라 인정 면적을 줄이는 ‘방 공제’ 부활 가능성
금리가 오른 상황을 가정하는 스트레스 DSR 강화 적용 확대
이런 변화가 실제로 적용되면
과거보다 대출 한도가 줄어들 가능성이 있어 미리 확인해 두는 것이 필요해요.
3. 스트레스 DSR, 한 줄 요약
뉴스에 자주 등장하는 스트레스 DSR을 한 줄로 정리해보면 이렇습니다.
지금 금리가 아니라,
금리가 더 오른 상황을 가정해서
대출 원리금 상환 가능성을 계산하는 규칙
이 기준이 적용되는 대출이 늘어나면
같은 소득이라도 기존보다 대출 가능 금액이 줄어들 수 있어요.
그래서 매수 시점에는
내 소득과 기존 부채를 기준으로
정책 주택담보대출 가능 금액을 먼저 조회하고
그 범위 안에서 집 예산을 정하는 방식이 비교적 안전합니다.
2040을 위한 내 집 마련 액션 플랜 정리
마지막으로, 지금 당장 무엇부터 할지 정리해 볼게요.
1단계: 전세·보증부터
무주택 청년 → 청년 버팀목 전세대출 가능 여부 체크
신혼·예비 신혼 → 신혼부부 전세대출 조건 비교
전세 계약 시 전세보증금반환보증 가입 여부 꼭 확인
2단계: 청약 + 현금 시드
조건이 맞으면 청년 주택드림 청약통장 검토
전세 기간 동안 매달 일정 금액 자동이체, 꾸준한 적금
취득세·중도금·이사비는 쪼개서 준비
→ 예) 적금 + 연말정산 환급금 + 소셜 핀테크 등으로 분산 준비
3단계: 매수 시점
출산 가구라면 → 신생아 특례 대출 대상·한도 먼저 확인
무주택 실수요자라면 → 디딤돌·보금자리론 기준으로 예산 정리
스트레스 DSR 등 규제 변화도 함께 반영해
실제로 감당 가능한 월 상환액 안에서 집 선택
마무리하며: 내 집 마련은 월급보다 ‘준비하는 방식’이 더 중요해요!
내 집 마련은 소득 수준만으로 결정되는 문제가 아니라,
전세 → 청약 → 정책 대출 → 목돈 준비를
얼마나 일찍, 내 상황에 맞게 정리해 두는지에 따라
속도와 선택지가 달라집니다.
아임인은 이 과정에서 필요한 목돈을 ‘함께’ 모을 수 있는 소셜 핀테크 서비스예요. 전세를 유지하는 동안에도, 아임인 스테이지를 통해 내 집 마련에 쓸 자금을 단계별로 준비해 둘 수 있답니다.
집값과 제도는 계속 바뀌지만, 내가 준비해 둔 자본과 신용, 저축 패턴은 미리 설계할 수 있어요. 지금 어떤 집에 살고 있든, 오늘 한 번은 전세 제도·청약·정책 대출·목돈 계획 중
하나를 꺼내서 점검해 보면 어떨까요?
내 집 마련이라는 목표도 조금 더 구체적인 계획으로 다가올 거예요.