전세자금대출 조건·금리·한도 요약: 대출 막힐 때 보증금 마련법

전세자금대출을 알아보다가 '내가 과연 받을 수 있을까?' 걱정되시나요?

조건은 복잡하고, 금리는 은행마다 다르고, 한도는 얼마나 나올지 막연하죠. 더 큰 문제는 대출이 나와도 보증금 전액을 채우지 못하는 경우가 많다는 점입니다.

예를 들어,보증금 1억 원짜리 집인데 대출은 8천만 원만 나온다면, 남은 2천만 원은 어떻게 마련해야 할까요?

이 글에서는 전세자금대출의 핵심 조건부터 실제로 받을 수 있는 금리와 한도, 그리고 대출만으로 부족한 보증금을 안전하게 채우는 방법까지 모두 정리해 드릴게요.

전세자금대출 기본 구조와 종류

전세자금대출은 어떻게 나뉘나요?

전세자금대출은 크게 정부지원 버팀목 대출과 일반 보증부 대출로 나뉩니다. 버팀목 대출은 소득 5천만 원 이하 무주택자를 위한 저금리 상품이고, 일반 보증부 대출은 소득 기준을 초과하거나 조건이 맞지 않을 때 이용하는 상품이에요.

청년전용 버팀목과 일반 버팀목 차이점

버팀목 대출 중에서도 청년전용 버팀목은 만 19~34세 청년에게 가장 유리한 조건을 제공해요.

부부 합산 연 소득 5천만 원 이하, 순자산 3.37억 원 이하면 신청할 수 있고, 금리는 연 2.2~3.3%로 일반 대출보다 1~2%p 낮습니다. 최대 1억 5천만 원까지 대출받을 수 있어 수도권 전세 계약에도 충분히 활용할 수 있죠.

일반 버팀목 전세대출은 만 19세 이상 성년 세대주라면 누구나 신청 할 수 있지만, 금리는 2.5~3.5%로 청년전용보다 약간 높아요. 대출 한도는 수도권 1억 2천만 원, 비수도권 8천만 원으로 제한됩니다.

청년층이라면 우선 청년전용 버팀목을 신청하고, 소득이나 자산 기준을 초과한다면 일반 보증부 대출을 고려하는 게 현실적이에요.

전세자금대출 조건·금리·한도 핵심 정리

전세대출 받으려면 어떤 조건이 필요한가?

전세대출 중 청년 버팀목 전세대출(정부 지원)과 일반 보증부 전세대출(은행)을 기준으로 비교하면 금리, 소득 제한, 재직 기간 요건이 달라요.

청년 버팀목 전세대출 vs 일반 보증부 전세대출 비교

1. 무주택 요건 (공통)

본인과 배우자를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 해요. 청년 버팀목은 주택도시기금 전세대출 중복 이용이 불가능하지만, HF 보증서 담보 대출은 이사 시 예외로 인정됩니다.

2. 소득 및 신용 기준

청년 버팀목: 만 19~34세 무주택 청년이 대상이에요. 부부 합산 연 소득 5천만 원 이하, 순자산 3.37억 원 이하여야 해요. 신용 점수 기준은 공시되지 않지만 장기연체 이력이 있으면 거절될 수 있어요. 만 34세를 초과했다면 일반 버팀목 전세대출(수도권 1.2억 원, 금리 연 2.1~3.0%)을 이용할 수 있습니다.

일반 전세대출: 소득 제한은 없지만 DSR 40% 이내를 충족해야 해요. NICE 신용평가 기준 700점 이상을 권장하며, 740점 이상이면 1.5~2억 원, 820점 이상이면 최대 한도까지 가능합니다.

3. 재직 기간 및 소득 증빙

청년 버팀목: 재직 기간 요건이 없어요. 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원으로 소득 증빙만 하면 돼요. 소득이 적거나 없어도 소득 기준만 충족하면 신청 가능해요.

일반 전세대출: 대부분 은행에서 재직 3개월 이상을 요구해요. 비대면 신청 시 건강보험료 3회 납입 이력이 필요하며, 재직 1년 미만이면 한도가 제한될 수 있어요.

금리와 한도는 어떻게 결정될까?

금리는 은행별로 다르고, 한도는 보증금의 80%까지 가능하지만, 소득에 따라 줄어들 수 있습니다.

2025년 12월 기준 주요 은행 전세대출 금리는 우리은행 3.53%, 국민은행 3.83%, 신한은행 4.18% (평균값) 순으로, 인터넷 은행이 상대적으로 낮아요. 우대금리 조건을 충족하면 우리은행은 최대 0.7%p, 국민은행은 최대 1.4%p, 신한은행은 1.2%p까지 추가로 낮출 수 있어요.

대출 한도는 보증금의 80%까지 가능해요. 보증금 1억 5천만 원 집이라면 최대 1억 2천만 원을 빌릴 수 있죠.

하지만 소득 대비 대출 상환액 비율(DSR)이 40%를 넘으면 한도가 줄어듭니다. 예를 들어 연봉 3,500만 원에 기존 신용대출이 있다면, 전세대출 한도가 1억 원 미만으로 줄어들 수 있어요.

은행 3사별 금리 및 최대 한도

실제로 보증금 1억 5천만 원 집에 들어가려면 LTV 80%를 적용해 1억 2천만 원을 대출받을 수 있지만, 남은 3천만 원은 본인이 마련해야 해요.

여기에 계약금(보증금의 5~10%)은 대출 실행 전에 먼저 지급해야 하므로, 전세 입주 전 최소 750만 원 ~ 1,500만 원의 초기 자금이 필요합니다.

전세대출 안 나오는 이유가 뭘까?

주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험(SGI)에 이어 한국주택금융공사(HF)까지 전세 자금 보증을 내어주는 심사 기준을 강화 (출처 - 조선일보)

전세대출이 거절되는 주요 이유 다섯 가지

전세대출이 거절되는 5가지 주요 이유는 소득 부족, 신용 점수 미달, DSR 초과, 재직 기간 부족, 임차보증금 범위 초과입니다.

1. DSR 초과

DSR 40% 기준이 도입되면서 기존 신용대출이나 카드론이 있는 경우 전세대출 한도가 크게 줄거나 아예 거절되는 경우가 많습니다. 예를 들어 연봉 3,500만 원에 기존 신용대출 3천만 원(연 500만 원 상환)이 있다면, DSR은 이미 14.3%를 차지하고 있어 전세대출로 추가 부담할 수 있는 여력이 줄어들죠.

2. 신용 점수 미달

NICE 650점 미만이거나 최근 3개월 이내 연체 이력이 있으면 보증기관(HUG, HF, SGI) 심사에서 탈락할 확률이 높아요. 신용카드 연체는 물론 통신비, 공과금 연체도 신용 점수에 반영되므로 주의가 필요해요. 일반 전세대출의 경우 NICE 700점 이상을 권장하며, 740점 이상이어야 1.5~2억 원대 대출이 가능합니다.

3. 재직 기간 부족

일반 전세대출은 대부분 은행에서 재직 3개월 이상을 요구해요. 비대면 신청 시에는 건강보험료 3회 납입 이력이 필요하며, 재직 1년 미만이면 대출 한도가 2천만 원 이하로 제한될 수 있어요. 청년 버팀목 전세대출은 재직 기간 요건이 없지만, 일반 전세대출을 신청할 때는 이 부분을 꼭 확인해야 해요.

4. 소득 증빙 미흡

청년 버팀목 전세대출의 경우 부부합산 연소득 5천만 원을 초과하면 대출이 불가능해요. 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원으로 소득을 증빙해야 하는데, 프리랜서인데 소득금액증명원상 소득이 낮게 잡히거나 증빙 서류를 제출하지 못할 때도 거절될 수 있어요. 반대로 소득이 기준을 초과해서 탈락하는 경우도 많아요.

5. 임차보증금이 보증기관 한도 초과

HUG와 HF는 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원까지만 보증할 수 있어요. 이를 넘는 고가 주택은 전세대출 자체가 불가능해요. 또한 청년 버팀목은 최대 2억 원, 일반 버팀목은 수도권 1.2억 원까지만 대출이 가능하므로 보증금이 이보다 높으면 일반 전세대출을 알아봐야 해요.

대출만으로 부족한 보증금, 어떻게 준비할까?

전세대출로 보증금의 80%까지만 마련할 수 있기 때문에 나머지 20%는 결국 본인이 준비해야 합니다.

부족한 금액을 채우기 위해

• 신용대출

• 가족 지원

• 보증금 조정

• 월세 전환

등을 고민하게 되지만, 신용대출은 금리가 5~8%로 부담이 크고 추가 대출로 인해 DSR이 악화될 수 있다는 문제가 있습니다.

그래서 대출이 아닌 방식으로 단계적으로 목돈을 만드는 방법을 찾는 분들이 늘고 있어요.

부족한 보증금 준비, ‘모바일 계모임 방식’은 어떻게 도움이 될까?

왜 2030은 계모임 방식을 다시 주목하는가?

2030 청년층이 다시 계모임을 주목하는 이유는 예전처럼 지인끼리 돈을 모으는 방식이 아니라, 모바일에서 간편하게 참여할 수 있는 ‘모바일 기반 계모임’이 등장했기 때문이에요.

모바일로 운영되면서 번거로운 관리나 지인 간 금전 거래의 부담이 줄어들었고, 필요한 시점에 맞춰 목돈을 계획적으로 준비할 수 있다는 점이 2030에게 크게 매력적으로 다가오고 있어요.

특히 전세 보증금처럼 특정 시점에 목돈이 반드시 필요한 상황에서 유용해요. 은행 대출은 DSR 계산에 포함되지만, 모바일 계모임은 대출이 아니기 때문에 대출 기록 없이 자금을 마련할 수 있다는 점도 장점입니다.

아임인은 어떻게 보증금 부족을 보완할까?

아임인은 모바일 기반 계모임 구조를 활용해 대출 기록 없이 필요한 시점에 맞춰 목돈을 준비하는 데 도움을 주는 서비스예요.

스테이지라는 그룹에 여러 사용자가 함께 참여해 정해진 약정금을 매달 납부하고, 선택한 순번에 따라 목돈을 받는 구조로 운영됩니다.

예를 들어, 5인 스테이지에서 약정금이 100만 원이라면

1순번은 스테이지가 진행되는 다섯 달 중 첫 달에 500만 원을 받고, 이후 남은 기간 동안 약정금을 납부하는 방식이에요.

전세 보증금 부족 시 활용 예시

전세대출로 대부분의 금액을 마련해도, 마지막 부족분은 별도로 준비해야 할 때가 있어요. 이럴 때 필요한 금액과 시점에 맞춰 스테이지 규모(약정금·인원)를 선택해 1순번으로 참여하면 첫 달에 목돈을 확보하고, 이후 약정금을 납부하는 방식으로 활용할 수 있어요. 전세 계약 일정에 맞춰 자금을 유연하게 준비할 수 있다는 점이 유용해요.

아임인의 핵심 장점

✅ 대출 기록이 남지 않음

✅ DSR 계산에 포함되지 않음

✅ 모바일 기반으로 운영되어 간편하게 참여할 수 있음

✅ 안심 서비스로 자산을 안전하게 보호

전세·이사 일정에 맞춰 목돈을 확보할 수 있는 구조

아임인의 가장 큰 장점은 전세 계약일에 맞춰 목돈 수령 시점을 조정할 수 있다는 점입니다. 전세 계약은 보통 계약금(보증금의 10%) → 중도금(해당 시) → 잔금 순서로 진행되고, 계약금은 계약 당일, 잔금은 입주 전에 지급해야 하므로 자금 계획이 중요해요.

순번별 활용 전략

1순번 (앞 순번): 긴급 자금 확보

2개월 후 전세 입주가 예정되어 있다면, 지금 1순번으로 시작해서 첫 달에 목돈을 받아 계약금과 이사 준비 비용으로 사용하고, 한 달 뒤 전세대출이 실행되면 그 돈으로 잔금을 치를 수 있어요.

3순번 (중간 순번): 계획적 자금 마련

3개월 뒤에 목돈을 받으므로, 전세 계약 3개월 전부터 시작하면 정확히 계약일에 맞춰 자금을 확보할 수 있죠. 이자 부담이 없어 적금처럼 활용할 수 있습니다.

10순번 (뒤 순번): 수익형 저축

목돈이 급하지 않다면 후순번을 선택해 이자 수익을 기대할 수 있습니다.

전세자금대출 및 보증금 관련 FAQ

Q. 버팀목 전세대출과 일반 전세대출 중 어떤 게 유리한가요?

소득 5천만 원 이하라면 버팀목이 금리 면에서 유리합니다. 청년전용 버팀목은 연 2.2~3.3%, 일반 버팀목은 2.5~3.5%로 시중 은행 전세대출(3.5~5.0%)보다 1~2%p 낮아요. 소득 기준을 초과하거나 자산 요건이 맞지 않으면 일반 보증부 대출을 선택해야 합니다.

Q. 보증금 부족분을 어떻게 마련할 수 있나요?

LTV 80% 한도 제한으로 전세대출 추가는 어렵습니다. 신용대출은 가능하지만 ,금리가 5~8%로 높고 DSR 악화 문제가 있어요. 아임인 같은 계모임 서비스를 이용하면 대출 기록 없이 최소 1개월 ~8개월 이내에 부족한 보증금을 마련할 수 있습니다. 초기 순번을 선택하면 계약금이나 이사 비용, 부족한 보증금을 채울 수 있죠.

Q. 전세대출 받은 후 추가 대출하면 문제가 되나요?

DSR 계산에 모두 포함되어 한도가 줄어들 수 있고, 특히 카드론과 현금서비스는 고위험 대출로 분류되어 신용 점수가 크게 하락할 수 있습니다. 전세대출 갱신이나 이사 시 재심사에서 불리해질 수 있으므로, 대출 기록이 남지 않는 소셜 핀테크 방식이 대안으로 될 수 있습니다.

전세 보증금 부족 문제, 신용 점수 지키며 해결하는 법

전세자금대출을 받아도 보증금 전체가 다 나오는 건 아니에요. 은행에서 최대 80%까지만 가능하다 보니, 나머지 20%는 결국 내가 준비해야 하죠. 그래서 2030 청년층이 전세 준비할 때 가장 먼저 고민하는 건 “신용 점수 지키면서, 대출 기록 없이 목돈을 어떻게 빠르게 만들까? 이 지점이에요.

아임인은 이런 상황에서 고려할 수 있는 대안이에요. 온라인 계모임 구조를 기반으로 초기 순번을 선택하면 최소 1개월 ~8개월 안에 필요한 금액을 받을 수 있고, 신용대출보다 부담이 적죠.

전세 입주를 앞두고 ‘보증금이 조금 모자라서’, ‘계약금 일정이 너무 빠듯해서’, ‘대출은 받고 싶은데 신용 점수는 지키고 싶어서’ 이런 고민에 빠져있다면, 지금 바로 아임인에서 나에게 맞는 스테이지를 확인해 보세요!

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