사회 초년생을 위한 LTV·DTI·DSR 계산법 가이드 - 은행은 무엇을 볼까?

첫 월급을 받고 내 집 마련의 꿈을 꾸기 시작했나요?

은행 앱을 켜서 주택담보대출 한도를 조회해봤더니 생각보다 훨씬 적은 금액이 나와서 당황한 경험이 있으실 거예요. 분명 집값의 80%까지 대출이 가능하다고 했는데 50%밖에 나오지 않으면 ‘내가 뭘 잘못 알고 있었나?’ 하는 의문이 들죠.

주택담보대출 한도 차이의 원인은 바로 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 대출 규제에 있어요.

은행은 이 세 가지 기준을 모두 충족하는 범위 내에서만 대출을 승인해요.

오늘은 사회 초년생이 꼭 알아야 할 LTV, DTI, DSR의 의미와 계산법, 그리고 실제로 내가 받을 수 있는 대출 한도를 정확히 파악하는 방법까지 차근차근 알려드릴게요.

은행은 왜 LTV, DTI, DSR을 따질까?

대출 규제가 존재하는 진짜 이유

대출 규제라는 말은 많이 들어보셨겠지만, 실제로 왜 이런 기준들이 필요한지 궁금하셨을 거예요.

은행이 내 소득과 집값을 깐깐하게 따지는 이유는 대출 부실화를 막기 위해서입니다.

주택담보대출은 담보가 있는 대출이지만, 집값이 하락하면 대출금이 담보가치보다 높아지는 상황이 발생할 수 있습니다.

실제로 한국부동산원 통계에서도 서울 아파트 가격은 2021년 이후 높은 수준을 형성한 뒤, 시기별로 상승 폭이 둔화되거나 조정 국면을 보인 구간이 있었는데요,

만약 고점에서 규제 없이 높은 비율의 대출이 이뤄졌다면, 대출금이 담보 가치를 초과하는 문제가 발생할 수 있었겠죠.

그래서 정부와 은행은 세 가지 안전장치를 마련하게 되었습니다.

LTV는 담보 가치 기준으로 ‘얼마까지 빌려줄 수 있는지’를,

DTI는 주택담보대출 상환 능력을,

DSR은 모든 대출을 합산했을 때의 상환 가능성을 판단해요.

은행은 이 세 가지를 모두 계산한 뒤, 가장 낮게 나오는 금액을 최종 대출 한도로 정합니다.

LTV 계산법 - 담보 가치의 몇 %까지 빌릴 수 있을까?

LTV라는 용어는 뉴스에서 자주 보이지만, 정확히 어떻게 계산되고 어떤 상황에서 달라지는지 헷갈릴 수 있어요. 지금부터 LTV에 대해 자세히 설명해 드릴게요.

LTV란 무엇인가?

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로, 주택 담보 가치 대비 대출 가능 금액의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 집을 담보로 얼마까지 빌려줄 수 있는지를 정하는 첫 번째 기준입니다.

LTV 계산식

LTV = (대출 가능 금액 ÷ 주택 담보 가치) × 100

예를 들어 5억 원짜리 아파트의 LTV가 60%라면 대출 가능 금액은 3억 원이고, 내 돈으로 2억 원을 준비해야 합니다. LTV가 80%라면 4억 원을 대출받을 수 있어 자기자본금은 1억 원으로 줄어듭니다. LTV가 20%만 차이 나도 자기자본금은 1억 원이나 차이가 나는 것이죠.

지역별·주택 보유 상황별 LTV 기준

LTV는 지역과 주택 보유 현황에 따라 다르게 적용돼요.

규제지역은 투기과열지구·조정대상지역을 의미하며, 서울 전역과 수도권 일부 지역이 이에 해당합니다.

그 외 지역은 기타지역으로 분류됩니다.

<다주택자>

규제 지역·조정대상지역: 0%
기타 지역: 60% (수도권 0%)

<무주택자(1주택 처분 조건 포함)>

규제 지역·조정대상지역: 40%
기타 지역: 70%

<서민·실수요자>

규제 지역·조정대상지역: 70%
기타 지역: 70%

<생애 최초 구매자>

규제 지역·조정대상지역: 70%
기타 지역: 80% (수도권 70%)

※ 실제 적용 비율은 정책 변화, 소득 요건, 대출 목적 등에 따라 달라질 수 있습니다.

금융위원회에서 실시간 정책 보기

사회 초년생 실전 계산 예시 (LTV 기준)

상황: 서울 강남구 아파트 6억 원, 사회 초년생 무주택자, 연소득 4천만 원

• 규제지역 무주택 기준 LTV 40% 적용

• 대출 가능 금액: 6억 × 40% = 2억 4천만 원

• 자기자본금 필요: 3억 6천만 원

같은 조건에서 경기도 안산시(기타 지역) 3억 원짜리 아파트라면 LTV 70%가 적용되어 2억 1천만 원을 대출받을 수 있고, 자기자본금은 9천만 원으로 줄어듭니다.

DTI 계산법 - 내 소득으로 대출 상환이 가능할까?

LTV 개념에 대해 공부하다 보면 DTI에 대한 개념이 함께 등장하죠. DTI는 ‘내 소득으로 얼마나 갚을 수 있는가’를 판단하는 LTV와는 전혀 다른 기준이에요.

DTI란 무엇인가?

DTI는 Debt to Income의 약자로, 연소득 대비 총부채 상환 부담 비율을 의미합니다.

LTV가 집값 기준이라면, DTI는 자신의 소득을 기준으로 합니다. 은행은 이를 통해 대출자가 실제로 대출금을 갚을 능력이 있는지 평가하죠.

DTI 계산식

DTI = [(모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득] × 100

핵심은 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 포함하고, 기타 대출은 이자만 반영한다는 점입니다. 여러 주택담보대출이 있다면 모두 합산됩니다. DTI가 낮을수록 소득 대비 빚 부담이 적다고 판단되기 때문에, 대출 심사에서 유리하게 작용하는 편이에요.

지역별 DTI 기준

DTI 계산식은 ‘지금 내가 얼마나 빚을 상환하고 있는가’를 계산하는 방식이고, 지역별 DTI 기준은 정부와 금융당국이 정한 규제에 따라, 은행이 대출 심사 시 적용하는 최대 부채 비율을 의미해요.

DTI 계산식의 값이 이 기준을 넘으면 대출 한도가 줄어들거나 승인되지 않습니다.

생애최초·서민실수요자(지역 여부 관계없음): 60%
규제 지역(투기지역·투기과열지구): 40%
규제 지역(조정대상지역): 50%
기타 지역: 60%

※ DTI 기준은 주택담보대출 중심 규제이며, 정책에 따라 변동될 수 있습니다.

사회 초년생 실전 계산 예시

상황: 연소득 4천만 원, 서울 송파구(규제지역) 아파트 구입 희망, DTI 40% 기준

• 연간 상환 가능 금액: 4천만 원 × 40% = 1,600만 원

• 월 상환 가능 금액: 약 133만 원 (1,600만 원/ 12개월 = 월 133만 원)

금리 4%, 30년 원리금균등상환 기준으로 역산하면 약 2억 8천만 원을 빌릴 수 있습니다.

만약 기존에 신용대출 2천만 원(금리 6%)이 있다면 신용대출 연간 이자 120만 원을 제외하고 주택대출에 사용할 수 있는 금액은 1,480만 원으로 줄어듭니다.

이 경우 대출 가능 금액은 약 2억 6천만 원으로 감소합니다.

DSR 계산법 - 모든 빚을 고려하면 얼마까지 가능할까?

DSR은 DTI보다 한 단계 더 까다로운 기준이에요. 처음 접하면 두 지표가 비슷하게 느껴질 수 있지만 적용 범위가 크게 달라요.

DSR이란 무엇인가?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채 원리금 상환 비율을 의미합니다. DTI보다 더 보수적인 기준입니다. DTI는 기타 대출의 이자만 계산했다면 DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 계산합니다.

DSR 계산식

DSR = [(모든 대출 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득] × 100

DSR에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 학자금 대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원금과 이자가 포함됩니다. 현재 은행권에서는 ‘총대출액이 1억 원을 초과하는 경우’ DSR 40% 규제가 일반적으로 적용됩니다.

또한 2025년 7월부터 ‘3단계 스트레스 DSR’이 시행되어, 신용대출 잔액이 1억 원을 넘으면 심사 시 금리에 1.5%를 추가로 계산해 보다 보수적으로 한도를 산정합니다.

DTI와 DSR의 차이

DTI: 주택담보대출은 원금+이자, 기타 대출은 이자만 계산

DSR: 모든 대출의 원금+이자를 전부 계산

결과: DSR이 훨씬 보수적으로 적용되어 한도가 더 낮게 산정됨

DTI와 DSR을 개념을 처음 보면 두 지표가 비슷하게 느껴질 수 있어요.

DTI는 주택담보대출 중심으로 상환 능력을 평가하는 지표라 적용 범위가 비교적 제한적입니다. 그래서 신용대출이나 카드론처럼 주택 외 대출은 ‘이자만’ 반영하고, 실제 부담하는 원금 상환액은 계산에 들어가지 않습니다.

반면 DSR은 모든 종류의 대출을 동일한 방식으로 처리해 원금과 이자를 합산해 계산합니다.

이 때문에 같은 소득이어도 DSR 규제가 적용되면 주택대출 한도가 크게 줄어들 수 있으며, 최근 은행이 가장 엄격하게 보는 기준도 DSR입니다.

사회 초년생 실전 계산 예시

상황: 연소득 4천만 원, 신용대출 3천만 원(5년 상환, 금리 6%), DSR 40% 기준

• 연간 상환 가능 총액: 4천만 원 × 40% = 1,600만 원

• 신용대출 연간 상환액: 약 696만 원

• 주택대출 연간 상환 가능: 1,600만 원 - 696만 원 = 904만 원

• 주택대출 가능 금액: 약 1억 6천만 원 (금리 4%, 30년 기준)

신용대출이 없었다면 약 2억 8천만 원을 빌릴 수 있었겠지만, 신용대출 3천만 원 때문에 주택대출 한도가 1억 2천만 원이나 줄어든 것을 확인할 수 있습니다.

➡️DSR에 영향 없이 목돈 만드는 방법 보기

실전! 내가 실제로 받을 수 있는 대출 한도는?

세 가지 기준 중 가장 낮은 금액이 최종 한도

지금까지 각각의 개념을 이해했다면 실제로 은행이 어떤 방식으로 대출 한도를 결정하는지 정리해 볼게요. 은행은 LTV, DTI, DSR을 모두 계산한 후 가장 낮은 금액을 대출 한도로 정합니다. 예시를 보여드릴게요.

실전 예시

조건: 서울 강북구 아파트 6억 원, 사회 초년생, 연소득 4천만 원, 무주택, 신용대출 2천만 원

• LTV 계산: 규제지역 무주택 기준 LTV 40% → 대출 가능 2억 4천만 원

• DTI 계산: 규제지역 DTI 40% → 대출 가능 약 2억 6천만 원

• DSR 계산: DSR 40% → 대출 가능 약 2억 원

최종 결과: 2억 원 (DSR 기준이 가장 낮음)

이 경우 6억 원짜리 집을 사려면 약 4억 원의 자기자본을 준비해야 해요.

대출 한도를 높이는 3가지 전략

1. 기존 대출 먼저 상환하기 신용대출을 먼저 갚으면 DSR 여유가 생겨 주택대출 한도가 늘어날 수 있어요.

2. 소득 증빙 방법 개선하기 프리랜서나 개인사업자는 건강보험료 납부 내역, 사업소득 증빙 등으로 실소득을 증명하면 한도가 올라갈 수 있어요.

3. 비규제 지역 또는 저가 주택 고려하기 비규제 지역은 LTV가 높아 자기자본 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다.

FAQ - LTV·DTI·DSR 관련 자주 묻는 질문

대출만으론 부족한 자기자본, 어떻게 모을까?

대출 규제를 모두 충족해도 자기자본이 문제인 경우가 많죠. 특히 사회 초년생은 자기자본 부족으로 고민하는 경우가 많아요.

계모임 방식으로 목돈 마련하기

사회 초년생의 가장 큰 고민은 자기자본 부족입니다. 추가 신용대출은 DSR을 악화시키고, 적금은 시간이 오래 걸립니다. 이때 온라인 계모임을 활용하면 신용 영향 없이 빠르게 목돈을 확보할 수 있습니다.

소셜 핀테크 플랫폼 아임인

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